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观点意见当前房地产调控是无解的僵局

2018-12-06 22:22:25

观点意见:当前房地产调控是无解的僵局

如果以房价而论,当前的房地产调控是一个无解的僵局,这也是本届政府的一个重要遗憾。新一届政府上任之后,应该转换思路,从国民经济更大的系统中来考虑进行改革和调整。

随着全国“两会”拉开帷幕,中国政府换届进入倒计时。温家宝总理执掌的本届政府的告别政策,针对的仍然是让全国人民牵肠挂肚的房地产调控。

2月20日,温家宝总理主持召开本届政府一次常务会议上,推出了被称为“国五条”的楼市调控新政。在安邦的研究人员看来,房地产调控是让本届政府感纠结的一件事。事实上,自从温家宝2003年出任国务院总理以来,就一直在实施房地产调控,从2003年的“121”号文件打响调控枪,到2013年2月20日推出的新“国五条”一击。然而,从房价数据来看,10年来楼价在调控声中持续攀升。统计显示,从2003年末至2012年的10年间,北京市楼价上涨了365%,上海市一手楼价格上升341%,广州和深圳则分别上升261%和233%。

虽然本届政府曾多次明确表示,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,但是在今年“两会”政府换届前,国内楼价依然节节攀升,成交暴增。如果单从房价变化与政府调控意愿来看,可以说本届政府的房地产调控没有达到效果,新一届政府必然迎来一个高房价时代。面对顽强上涨的楼价,新一届政府的不少政策操作空间都被压缩了。比如,中国政府正在大力推动的新型城镇化建设,调结构和经济转型,以及政府担心的社会稳定和社会矛盾等,都可能因为高房价而出现变数。

看来,本届政府要带着房地产调控的遗憾告别了。为什么中央政府大力推动的房地产调控,却没有收到预期的政策效果呢?在安邦的研究团队看来,至少有两个因素:一是调控目标的选择。国务院的调控起初以限制房价过快上涨为目标,变为房价“回归合理价位”为目标。二是调控方式和手段。从近三年的房地产调控来看,各种政策手段出了不少,但有杀伤力的主要手段还是行政手段。

在我们看来,这两个方面都忽略了一个核心问题:在中国,房地产是个有极大需求容量的大市场。在中国人的财富积累过程之中、在城镇化进程之中、在中国的投资品还很缺乏的时候,房地产注定是一个在相当时间内都会吸引资金追逐的资产。因此,房地产价格的变化是个较长时期上涨的过程。从中国政府的政策来看,城镇化是承载了巨大政策意义的手段,还要继续推进。2012年末,全国城镇人口占总人口比重达52.57%,其中流动人口为2.36亿人,占总人口17.43%。如果未来的城镇化将流动人口转化为城镇居民,对房地产的需求将非常巨大。这都是支撑中国房地产价格的刚性力量。

安邦研究团队并非房地产调控的反对者,实际上,我们很早就提出中国过去的城镇化和房地产发展的模式不可持续,“土地财政”和以此为基础的“债务经济”模式,都给中国经济未来的发展埋下了风险陷阱;另外,房地产业的过度发展占用了过多的经济资源,客观上抑制了中国其他产业的发展示;重要的是,中国在房地产业快速发展的同时,却忽略了“居者有其屋”对社会稳定的政治意义。当想起要来平衡的时候,普遍的社会利益矛盾冲突已经十分严重了。

在这种情况下,如果单以房价是否回落来论政策成败,房地产调控当然很难说是成功的。在安邦研究人员看来,这个分析对于未来的政策制订是有意义的:,房地产调控必须调整目标,不要以房价涨落作为政策目标,至少不应该是核心目标。房地产市场的平稳发展、避免风险应该成为主要目标。第二,房地产调控应该与整个国民经济的调整相结合,降低房地产业占用经济资源的比例,使房地产业成为一个获利正常的普通行业,而不是暴利行业。第三,政府改革和角色调整是一个重要前提,必须让政府逐利之手从房地产市场中撤出,而这又涉及到财政体制的改革。第四,大力发展“后土地经济”,替代“土地经济”模式。

如果以房价而论,当前的房地产调控是一个无解的僵局,这也是本届政府的一个重要遗憾。新一届政府上任之后,应该转换思路,从国民经济更大的系统中来考虑进行改革和调整。

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